SUMMARY

コンドミニアムホテル(以下「コンドテル」という)運用による家賃保証・高利回り保証のこのスキームは、
3つの収益(トリプルゲイン)、即ちインカムゲインを狙いつつ、キャピタルゲイン、更に為替差益を狙えるのです。

 

 

1.インカムゲインを狙う

利回り保証9%(税込8.03%)を10年間保証します。
私の投資哲学で、これまで不動産投資で成功できた(失敗しなかった)理由は「インカムゲイン狙い」を基軸に置いてきたからです。

ここをしっかり押さえ、ロケーションさえ間違わなければ、成功確率が高く、不動産投資は、他のどのビジネスよりも安定成長できるビジネスと言って差し支えないと思います。

私の各種ビジネス経験やコンサル経験をベースに、投資家としての実績からこの判断は間違っていない筈です。これら経験をベースに、the Laratoを魅力的なコンドテルとして運用することにより、高い利回りを「保証」することが可能になるのです。

・ 一時的なインカムゲインではなく10年保証があるということ
・ 空室リスクが全く心配ないこと
・ 入退去の都度、仲介料や広告費用が不要なこと
・ 入退去の都度、高額な修繕費用や立会い費用、清掃費用などが不要なこと
・ 入居管理のための管理費用を支払う必要がないこと

投資家の皆様には、大家さんとしての面倒な管理も賃料督促も不要で願ってもないスキームではないでしょうか。マカティの中心地でディベロッパーAyalaのコンドミニアムを公式にコンドテルとして運営できるからなせる業です。


 

2.キャピタルゲインを狙う

 


世界の首都における年間利回りランキング表

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

キャピタルゲインを中心に狙う投資は、失敗するリスクが高く、賢い投資家になるためには慎むべきだと思います。現在のフィリピン不動産市場は、上海やマカオ・香港・シンガポールなどのインカムゲインが狙えない市場と根本的に異なります。

ただ、マカティ地区においては、不動産価格が常に上昇しつつあるため、ファミリー層向けの高級コンドミニアムでは、インカムゲインが5~6%台になってきています。

上記表は、100カ国以上の主都を比較したインカムゲインの数字です。
2011年4月の直近のデータでは、日本・東京は34位です。

フィリピン・マニラの利回りは、2009年まで常にトップ10に入っていましたが、直近のデータでは12位にいます。
これはここ数年、立地のいいところの価格が上昇しつつある結果から来ているものです。以前は、10%以上が当たり前だったのですが、不動産価格の上昇から、インカムゲインが7.63%と、近年下がりつつあります。



■インカムゲインが下がりつつあることを投資家としてどう見たらいいのか?

これは不動産価格が上昇している結果であり、必ずしも悪い指標ではありません。
インカムゲインをある程度狙えるロケーションであれば、キャピタルゲインも十分に狙えるという証になるからです。

今後、マカティ地区を開発していくディベロッパーの物件は、インカムゲインが期待できなくなる恐れがあり、賢い投資家にとっては、今がラストチャンスになる可能性は十分にあります。

もう少し別の角度から詳細に比較してみますと、2年前の2009年9月、マニラは4位10.99%でした。
アジア圏ではインドネシア・ジャカルタに続いて2位です。ちなみに、インドネシアでは外国人は借地権であり所有権がありません。総合的に投資適格国ではありません。

またフィリピンより利回りの高い国があっても、それはアジア圏でなく、馴染みがありません。
「不動産は誰でも買えます。しかしハンドリングすることが出来なければ、手を出すべきではありません。」失敗するリスクがあり、素人が簡単に手を出すべき地域ではありません。

繰り返しますが、フィリピンは、上海やマカオ・香港・シンガポールなどのインカムゲインが2%前後しか狙えない市場と根本的に異なります。こんな地域・市場で銀行融資を使って年利4%であれば、キャピタルゲインが狙えなければ破産します。かつての日本の不動産バブル時に大量に不動産関連で倒産企業や破産者が出た時と同じように。


 



 

3.為替差益を狙う

現在の円高進行をどう見るか。為替を年単位での短期的に予測し、当てることはプロでも難しいと言われます。では、長期で見た場合にはどうか、円は下記チャートのようにフィリピンペソに対しても「円高」状態が維持されています。

2008年のピーク時は3.0に近かったものが、1.9台になっており、30%も円高になっており、買いのタイミングとしては絶好です。

試算してみましょう。これは、従来の3.0の時は、100万ペソを購入する場合に300万円必要だったものが、1.9のときは、190万円で済むということです。

例えば、the Leratoのスタジオタイプの一番安いタイプの場合、
現在価値で670万円(税込)のものが、2008年のピーク時のレートで見れば1000万円していたわけです。1LDKスイートルームタイプであれば、現在価値960万円(税込)が同様に約1500万円していたことになります。

フィリピンペソは、対ドルに対しても、2008年を除いて、ここ5年間「ペソ高」傾向が下記チャートからも明らかにです。



これらチャートからもわかるように、「ペソ-米ドル」から見てもペソはしっかりペソ高になっている一方、「ペソ-円」では、円は円高状態です。

仕込むタイミングとしては、長期的に見ても絶好のタイミングと見てよろしいのではないでしょうか。


「勝ち組投資家」へ先頭に立って導くこと、「一人の例外の脱落者」もなく、そして結果責任を果たすことが当社の使命であると考えています。このthe Lerato購入者の皆様の「至上の喜び」のお顔を見られることが、そして感謝されることが、当社の「至上の喜び」となることでしょう。

the Leratoの投資家の皆様と共にこの「至上の喜び」をご一緒に共感できれば幸いです。


 

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