「the Lerato」の魅力

■現在、アヤラがマカティで新築販売中の「the Lerato」の魅力

現在、「the Lerato」の周辺で、中堅ディベロッパーが着工している物件や、新興中小ディベロッパーが、マカティ中心地や周辺でスタジオタイプ20~30平米のコンドミニアムを建設中です。

アヤラ社のこの「the Lerato」ほどのスピードではないにせよ、確実に販売実績をあげています。
 

 

「the Lerato」がなぜこれほどの人気で、早いスピードで販売できているのか、それは購入者がアヤラのコンドミニアムを買えば、キャピタルゲインも狙えることを知っているからです。それほど、「ディベロッパーがAyala」というのは、ブランド力であり、その信頼性は群を抜いています。

購入後、翌日から、日本ではいわゆる「中古マンション」というレッテルが貼られ、新築販売価格から即1~2割以上値下がりするのが常です。これはむしろ日本の方が異常であり、諸外国では正反対です。100年、200年単位の英国ほどではないにせよ、「中古=old」などという概念はありません。

ニューヨークのマンハッタンでは、築50年クラスのコンドミニアムが5億円は当たり前でそれ以上の値段がついています。日本では、耐用年数RCが47年、鉄骨が34年、木造に至っては22年です。なぜこんなに短命なのか。

一つには日本の文化的理由で、戦後、スクラップ&ビルドでどんどん新しいものを造っては壊し、経済的に繁栄することを良しとしてしてきことが背景にあります。古いものは価値がなく、常に新しいものに価値を見出し、それを我々日本人は求めてきたからでしょう。

別の角度から見ると、50年も100年も持つ建物ですと、「回転」が遅く、よって業者が儲かりません。


日本の税制も、業界団体の圧力からか、優遇税制は、大抵新築か築浅の物件に限られ、築15年も経った建築物にはその恩恵は恣意的に今日まで排除されてきました。また、木造家屋など、銀行の査定は、10年も経っていると、無いに等しいものです。

築25年以上ですと、不動産広告では「古家あり」で更地にして新築を建てることを前提として売買が行われます。
ですから、日本の常識は海外の非常識であり、フィリピンにおいても、50年単位で見る必要があります。

ディベロッパーに関しては、特にフィリピンのような新興国の場合、玉石混合であり、ロケーションと並んで最重要視しています。

建築設備、電気設備、給排水設備、構造設計含めて安全・安心できる超一流ディベロッパーを選定しなければなりません。特に、10年、20年先に売却する際、ディベロッパー・アヤラであれば「物件価値」に差が出て、また「融資付け」がスムーズに行くことから、転売(RE-SALE)するときに買い手が付きやすく、ここが最大の差が出ます。

ここを現地投資家たちは熟知しており、単に見た目やパンフレットの豪華さ、雰囲気だけで購入しようとする日本人投資家とは異なります。

ローカルの人も含めて、この「the Lerato」を購入して、家賃などインカムゲインをしっかり狙いつつ、完成してか10年、20年、場合によってはアヤラの場合、周辺の街づくりを手がけていきますので、50年後のキャピタルゲインも期待が持てるかもしれません。


●完成4年前に「完売御礼」となった「第1タワー」
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●このタワーは、37階建て。1階~6階までは、店舗や駐車スペースとなっており、居住用は7階からとなっています。

●全室で540ユニットで、1フロアに18ユニットあり、32~33平米の広めのスタジオタイプが14ユニット。
●人気の高い4つのコーナーは、1ベッドルーム44~57平米となっています。


 

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