ＬＭＪアセットの　ＭＩＮＡＭＩＳＡＷＡ　です。

今年最初のメルマガを配信させていただきます。

私にとって、昨年はフィリピンの永住権を取得し、またフィリピン法人を設立し、土地の購入ほか、「the Lerato」コンドテルプロジェクトを好評の内に完売することができました。

そして、メルマガやセミナーを通じて、素晴らしい皆様と出会うことが出来ました。

今年も、Ｎｏ１ディベロッパーのAyala社のフィリピン不動産の魅力を中心に、また、私が日頃感じるところを徒然に発信していきたいと思います。

今回のメルマガでは、以下の内容を中心にご紹介します。



╋目次━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
・2012年1月、フィリピンでのスタート
・3月は、銀行融資金利の見直しチャンス
・Ayala/ALVEO新規プロジェクトの高層タワー型コンドミニアム「Kroma」とは
・編集後記
～利回り30％　国内の自社不動産物件「売却」情報～
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■2012年1月、フィリピンでのスタート


●フィリピンでの旧正月

本年、1月19日に最初のフィリピン訪問です。
今回もＡｙａｌａ／ＡＬＶＥＯのマネージャーと、Ｍａｋａｔｉにて行動を共にしておりました。

丁度、今年は、1月23日が旧正月にあたり、フィリピンでも今年はじめて祭日となったようです。
ですから、私のビジネスパートナーはじめ、知らない人も多く、慌てた人も少なくなかったようです。

フィリピンで何で旧正月？と思いましたが、フィリピンにおいても華僑が巾を利かせており、チャイナ系五つ星ホテルや、ディベロパーはじめ、チャイナパワーには圧倒されます。

昨年、中国とフィリピンでは、政治的に、領有権問題で揉めていましたが、アキノ政権は、中国人にとってとても大切な旧正月を祭日にする「したたかさ」を、訪比した際に垣間見ました。

ホテルやショッピングモールなどでは、赤一色で装飾がされ、今年は「辰年」であることから、益々盛大でした。あるホテルではドラゴンが練り歩き、「振る舞い酒」ならぬ「振る舞い料理」が出るほどでした。



この旧正月の週は、シャングリラホテルなどは、稼働率99％のようです。
その他、フィリピンでの近況は、社長ブログにありますのでご覧ください。
http://www.lmj-asset.net/blog/

 

●フィリピンの株価（PSEi）

世界の株式市場で2011年の年末の株価ですが、対前年比で、株価が値上がりした国は、世界でたった３か国だけだったようです。

1位の上昇率は米国（5.0％）、2位がフィリピン（4.1％）、3位がインドネシア（2.8％）
アジアに関しては、マレーシアやタイは、マイナス1％弱、シンガポールはマイナス16％でした。

米国は、前年がリーマン等の影響で株価が下がり過ぎたことが要因かと思いますが、内需主導で成長しているフィリピンやインドネシアは、世界景気減速の影響が受け難いとして、投資資金が株にも集まりやすくなっているようです。

フィリピンの株式に投資をしたければ、株価に連動するＥＴＦを、楽天証券等のインターネット証券でも気軽に購入できます。私も昨年、フィリピン株のＥＴＦに投資し、少し利ざやを稼いで、全部売却し、不動産投資に回しました。

個別銘柄では、フィリピン最大のアヤラ財閥傘下で、通信2位のグローブテレコムが41％上昇。その他、多くの内需関連株が全体を引っ張ったようです。

ただし、金融は、過剰反応しやすいので、売りが一斉になることもあり、株より安定している不動産に、私は今集中投資しています。

■3月は、国内銀行の融資金利の見直しチャンス

以前、メルマガを通じて「決算月の9月は金利見直しのチャンス」と申し上げました。決算月の3月にまもなくなりますので、再度、情報発信します。

金融機関の多くは、年に２回、決算月があります。３月末、９月末です。
以前のメルマガで、昨年３月に私がフィリピンにいる間ですが、委任状だけで融資乗り換えのためのゲリラ返済をしたことをご紹介しました。

また、昨年9月末決算に合わせ、再度仕掛け、その顛末をご紹介すると公言し、結果、有言実行で、1.9％のものが、1.3％にレートダウンできたことを報告しました。

銀行融資で、ハウスローン含め、投資物件を購入されている方は、この決算月にあわせると今、タイミング的に非常にいいですよ。

実際、昨年8月13日のセミナー参加者から、私からのアドバイスを元に、現在、融資を受けている某金融機関に金利引下げを交渉したところ、4％台だったものが、一気に1.３％下がったと報告がありました。

その他、以前のメルマガで、『熱いメールをいただきました！』でご紹介した外資系金融機関勤務の『物件に投資する以上に私に投資する！』と言われた方です。

この方を私は意気に感じ、今、この決算月に合わせて私は本腰を入れて支援しようとしています。有名な某地銀からの4％台で融資を受けているものの乗り換えです。

まずは、ご自身で努力すべきことをアドバイスいたしました。
できれば、今の銀行がそのまま応じてくれれば、面倒な手続きが不要ですので一番楽ですから。

今回、実は、私のメインバンクの融資担当者が頻繁に来社して、この決算月に何か案件がないか、など「漁り」に来てくれています。

そこで、「私の顧客で乗り換え希望者が何人かいる筈。ある地銀は、首都圏で、属性のいい人をターゲットに4％台の「あら稼ぎ」をしている。2％台で融資乗り換えに応じてくれるなら紹介します！」と。

この先は、やや高度な対応が必要なので、メルマガでは書けませんが、レートダウンする方策はあります。

私も、低融資コンサルが本業ではありませんので、限られた方のみですが、4％前後の融資を受けていて、属性が良い方がベターですが、東京・神奈川・静岡に居住または物件のある方が対象です。

でも、まずは、ご自身でチャレンジしてみてください。

それでもうまく行かない方、ご関心がある方は、一度ご相談ください。
（これが本業ではありませんので、面識のない方はご勘弁いただく場合があります。）

（取引先銀行は、必ず複数持っていないと、足元を見られます。ですから、私は、自身のメインバンクを牽制するためにも複数のサブ金融機関と取引し、物件によって使い分け、割り付けています。皆様もそうなればぐっと低利になる筈です。では、どうするか、本業も安定収入があり、不動産投資業も常に黒字決算し、実績を積むことです。）



●銀行融資利率　４％以上は　相当ヤバイですよ（再確認）

国内物件で４％以上で融資を引っ張って来ても、表面利回りで10％でしか回らないなら、これ相当ヤバイですよ！

こんな高金利で融資を受けていたら、仮に、１０年保有しても、売値より、ローン残高の方が多くなっているかもしれません！

借金して、資産がふえるどころか、マイナスの資産が増え、借金が増えているんですよ！

目先のキャッシュフローが出ている？
毎月その分、あるいはそれ以上、本体価格の値下がりが始まっているかもしれませんよ。


『融資金利　4％以上なら国内不動産投資に手を出すな！』



■～Ayala/ALVEO新規プロジェクト～

高層タワー型コンドミニアム「Kroma」とは、
Ａｙａｌａ社の高級ＡＬＶＥＯブランドの新規コンドミニアムのご案内です。

２月２２日にＭａｋａｔｉのザ・ペニンシェラホテルにて、正式発表＆受付開始のオープニングセレモニーが行われます。



当社は、これに先立ち、高層階に限定して、いち早くテクニカルホールドした次第です。

ＡＬＶＥＯブランドでの最高層タワー（52階）コンドミニアムです。

Ｍａｋａｔｉ市の中心地に位置し、ビジネス街のど真ん中です。
基幹中心通りＡｙａｌａアベニューに近く並行して走っている通りに接し、有名なショッピングモール、アヤラセンターまで８００Ｍ。ＲＣＢＣプラザビルやＨＳＢＣマカティ支店、Ａｙａｌａトライアングルなど、主要ビジネスエリアまで３００～５００Ｍと、ロケーションは最高です。



「Kroma」　ホームページURLをお送りします。
http://www.lmj-asset.net/kroma/


平米単価は、「the Lerato」より１割以上高く、１２万ペソ以上します。
ＶＡＴ込で１BRは、５４平米で６８０万ペソ、スタジオ３０平米で３７０～４００万ペソしていますから。（１ペソ≒１．９円）

本体価格・VAT込で結構な価格になりますが、スタジオタイプに限定して、ＶＡＴ不要になるユニットの押さえに今入っています。この場合、かなり格安にて入手できます。

総数として、５０ユニット強を購入予定です。

ただし、今、Ａｙａｌａ側の営業の他に、法務・会計部門にも頑張っていただいておりますが、どこまでＶＡＴ不要のユニットが確保できるか未定です。

合計５０ユニット強ですので、「the Lerato」購入者の方に別途、優先でご案内しますが、間違いなく完売するものと思います。

「the Lerato」の前の、同じＡｙａｌａ社のコンドミニアム「コラム」（少し「the Lerato」より落ちますが）
賃料は、２４平米で２万ペソ、３０平米で２．５万ペソです。
（販売価格は、中古にも関わらず、「the Lerato」より高く売り出しされているようです）

「Kromaタワー」は、「the Lerato」方式のコンドテル保証はできませんが、
弊社で一括管理可能ですので、十分、２．５万ペソ以上の賃料は、確保できるものと思います。

一等地ですので、賃貸ニーズは、どこよりも強い筈です。
価格を安く購入できれば（セブと同じぐらい）、高層階でALVEOブランドであれば、表面で、初年度から９～１０％、５年後には１０～１２％程度見込めるものと思います。



■編集後記

●国内の自社不動産物件「売却」情報

私は、現在、国内不動産の２～３割程度を、資産の組み換えをすべく、段階的に海外不動産へ投資をしています。

2012年１月に入ってから、5階建ＲＣで表面で、現状12％、満室で12.5％で売りに出したら4件、買い付けが入りました。

また、小物ですが、沼津駅前の同じワンルームマンションを、管理人経由で情報が入るため、直に買う機会があります。

実際、一昨年3ユニットまとめ売りした際には、業者広告を出して即完売。一律240万円。
昨年1ユニット売却した際には、リフォームをしたため280万円で売却。
入居者も4.9万円ですぐにつきました。

今回、自社物件ですが、これを今、売ろうとしています。（仲介手数料不要）
前所有者も、3年所有し、元をとり、即キャッシュが欲しかったようで、管理人経由で私に話がきました。

下記写真の上部に記載してあります8,800万円の物件共々、昨年完売いたしました。
（地元で実力Ｎｏ.１の不動産仲介会社のおかげです。フィリピン不動産にも・・・笑）

＜プラス面＞
希望販売価格240万円、現在賃料6万円
利点、表面利回り30％！駅近
管理費・修繕費を引いた実質で25％！
入居者は単身で60歳以上の年輩者で年金生活者？で、入居年数が非常に長い。（退去情報もなし。本人曰く長く住みたいと言われている）
短期所有で勝負向き！

＜マイナス面＞
古い、外壁も塗装などしていないので見た目がきれいとは言えない。
管理費修繕費は安いが、十分な積立金はなく、管理も自主管理で、体制面が弱い。
家賃相場が新規募集する場合、5万円以下。
古いので、長期保有には向かない。

 

ＬＭＪアセットの　ＭＩＮＡＭＩＳＡＷＡ　です。

いつも弊社メールマガジンをお読みいただきまして誠にありがとうございます。

当社は、言うまでもありませんが、「“不動産屋”目線でなく」常に「プロ投資家目線」で、「絶対的投資価値」のある物件に限定し、情報を発信していくことを信念としています。

実際、私自身が国内だけで、個人と法人で合わせて年間3億円という不動産収益をあげています。

これは、不動産投資の「研究家」でもなければ「評論家」や「マーケッター」でもなく、この厳しい日本の不動産市場の中で、この修羅場を、勝ち続け（今のところ）、不動産収益だけで生計がたてられる真の「投資家」という実績とプライドがあります。

今回、フィリピンの不動産投資で私のビジネスパートナーとして信頼のできる、PiliP社が、フィリピンで今、脚光を浴びているボラカイ島で手掛ける壮大なプロジェクトの説明会をされます。


開催日は、3月4日（大阪）、3月11日（東京）です。

同社は、当社と同じ考えで、絶対的価値があり、自らも投資している案件を中心にご案内しています。

私が手掛けている「the Lerato」プロジェクトも、同社の協力があったからこそ成功しました。

また、同社は、「the Lerato」の素晴らしさを投資家の皆様にご案内すると同時に、投資家（購入者）という立場でも、当社の「the Lerato」をご購入・ご参画いただいています。
（面白い関係ですね）

超一流ディベロッパーAyala社から信頼を得るのは、実はかなり困難です。
Ayala社の物件を我々のように、バルクで、どこよりも先に、いち早くテクニカル・ホールドできるところは、極々限られています。

Ayala社は、無理に焦って売らなくてもいい、
いい人にだけ購入していただきたい、
とプライドを持っています。

そのブランド力、信頼性から、ローカルに最も人気があるNo１ディベロッパーですので、物件が完売するまで、それほど多くの時間を要しないからです。


さて、今回ご紹介する本ボラカイ・プロジェクトですが、Ayala社が開発したものではありませんが、国のバックアップもあり、壮大なプロジェクトです。

先のフィリピン訪問時にPilip社及びディベロッパーからお話しを聞いて、そのスケールの大きさにびっくりした次第です。

私の怠慢で、自身のメルマガでさえ、先週末に配信したばかりで、このご案内を皆様に配信するのが遅くなってしまいました。


ボラカイ島をご存じでしょうか？
日本人の皆様にとっては、あまり馴染みの少ないかと存じます。

しかし、知る人ぞ知る、憧れのビーチリゾートです。

私は、不動産視察と観光をミックスで、昨年だけで３回行っております。

少しだけ横道にそれますが、その際、チャイナ系ディベロッパーが開発していた投資案件があり、視察しました。

「スイートルームで、利回り８％保証！２０００万円台（入会金除く）のコンドミニアムホテル！」
という営業トークでした。

私もオーナーですが、日本の会員制リゾートのエクシブの

１００平米を超える「スーパースイート」をイメージしていました。

現地で実際に建設中のものを見て愕然としました。

４０平米程度で海も見えず、なんでこれが２０００万超なのか、と。

「８％保証」というのに魅かれて視察したのですが、いくらなんでも乗せすぎだろう！と即、Passにし、ホテルに戻って、ビーチに直行しました。

 

まあ、あの綺麗なホワイトビーチと、少し離れたエリアにあるシャングリラホテルは、真のリゾートであると思って、今はリピーターとなっております。
（また、来月、セブ経由ですが、近くて安いボラカイで過ごす予定です）

このボラカイは、セブの人にさえ、「ボラカイ島に行くんだ」というと「凄い！」と言われるぐらい人気です。

私がいつもお世話になっているAyala／ALVEO担当マネージャーや、その役員らは、いつも営業目標達成すると、ご褒美に「ボラカイ旅行」がプレゼントされるようです。

（彼らに対して皮肉に、「誰のお蔭で行けるの！私には招待旅行がないの？」と言っているぐらいですが）

フィリピンに７０００以上ある島の最高峰のリゾートです。


さて、話を戻しますが、セミナーが開催されます。
ボラカイ島のコンドミニアム、そして特に「土地」に関心がある方は、以下、セミナー参加情報ですのでご覧下さい。

既に、一部のお方には、先月よりご案内させていただいておりますが、また、Pilip社のメルマガを既にお読みいただいている方も多いかもしれませんが、今回、同社と同じ内容をものを以下にご案内します。

今回は、フィリピンから一村氏や弁護士、フィリピン観光省の方もお越しになります。

ご関心がない方は、以下、ご覧いただく必要はございません。

ボラカイ島を買うことはできなくても、どんなところなの？と関心のある方は、ご覧ください。

ありがとうございました。



 

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※早期割引があります。
当社を通した場合、さらに割引がございますので詳細は文末にて。

【ボラカイ島プライベート説明会】
http://www.property-ph.com/seminar/brc201203/form.html

私は、基本的にこれまで「リゾート」は投資の選考から基本的に外しておりました。
それは、日本国内のリゾート地をいくつか買い（今も熱海に所有しています）、ことごとく失敗してきております。

中には、バブル絶頂期に億ションだったものが、崩壊と共に半額になって、今ではそのまた半額でも売れません。（温泉・プールやジムがあり、管理費等で月７～１０万円しますから、維持費が掛かりすぎます）

また、ハワイのように、数十年前に土地購入で投資していたなら別ですが、リゾート会員権やタイムシェアなど、ピークに比べ半額以下も珍しくありません。

今回のこのプロジェクトに関して言えば、外国人でも、法人を所有していなくても、土地（権利）が購入できる点が、最大の魅力に思います。

私は、数十年単位でみなければならない「ランドバンキング」などと言われるわけのわからないものは、ハイリスクハイリターン過ぎてやりません。

まして知人・友人にご紹介できません。

今回は、投資家として、余裕資金があり、５年、１０年のスパンで見ることができる方なら、面白いかもしれません。
（このエリアの希少性から、土地を買値以下で手放すことはまずないからです）

比較対象として、マレーシアば今、永住先として、また投資先としても魅力的です。

私も実際に投資しています。

シンガポールの対岸にあるマレーシア「ジョホールバル」も、「無」から「有」へのエリアとして、今、たいへん注目されています。

安く購入できた土地も、実需だけではなく、「思惑買い」でも値上がりしてきています。

このジョホールバル地区ですが、今後１０年、２０年かけて政府が主体となって開発していく「イスカンダル計画」。

この開発に比較しても、ボラカイのこのプロジェクトは、
「壮大」とは言っても広大な「荒野」のようなジョホールバルとは異なります。

限られた土地に集中して開発されていきますので、
ロケーションでいう「バラつき」や「差」が限定的でより魅力的に思えます。


以下は、Pilip社からの情報です。
私が、一部加筆・修正しておりますが、ご参考にしてください。
ボラカイ島にご関心のない方は、以降お読みいただく必要はありません。